MODIFICACION URGENTE DE LA LAU, RDL 21/2018

MODIFICACION URGENTE DE LA LAU, RDL 21/2018

Voy a ser breve. El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler es un nuevo parche a la LAU..
Estoy de acuerdo en la ampliación de los plazos que contractuales para ajustarlos al ciclo vital, porque no es razonable que una familia tenga que cambiar de domicilio cuando los hijos están estudiando o que se vea presionada para ello con alteraciones abusivas de la renta. Pero la ley no aborda el verdadero motivo por el que los propietarios no sacan al alquiler sus viviendas, que no es otro que su inseguridad por la lentitud de la administración de justicia. Los juzgados son muy lentos en los desahucios, y también cuando los propietarios intentan recuperar las rentas debidas. Es ese y no otros, el motivo principal. Y también es ese temor lo que ha hecho que proliferen las entidades aseguradoras, que se incorporan al pastel y suben los precios con grave perjuicio para las partes contratantes.
No creo que la ley ayude en sentido contrario; quizá al contrario, porque la suspensión del desahucio prevista para coordinar las medidas sociales, que es loable, podrá retrasar aún más el proceso, porque los juzgados son sensibles a los derechos básicos de personas necesitadas y suspenderán reiterativamente cuando eso servicios no aparezcan a tiempo.
No entiendo cuando la ley sigue utilizando como referencia de exclusión a viviendas de 300 metros cuadrados o rentas de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Actualmente no son referencias válidas, y si lo serían si se tuvieran en cuenta los elementos personales de la familia inquilina que sugieran una aplicación más adecuada de los principios tuitivos de esta ley.
La fianza se reduce a dos mensualidades para evitar abusos; pero la ley también debió salir al paso de las comisiones que las inmobiliarias lucran con este tipo de negocio, como cuando se limitó económicamente en materia de vivienda habitual a otros sectores (notarios, propietarios, etc.). No es infrecuente que inmobiliarias cobran una doble comisión, a propietario e inquilino, cuando solo uno de ambos ha hecho el encargo y el otro se limita a buscar.
Históricamente el Estado ha sido contradictorio en materia de vivienda. Ha implantado políticas que han sido fuente de las mayores trampas en la historia de la vivienda; fomentó la vivienda de protección oficial en propiedad y generó con la reventa un importante flujo de dinero negro que ni la inconstitucional Ley de Tasas lo pudo cortar; y es notorio que la vivienda sigue siendo una fuente sin parangón de la recaudación fiscal de Estado.
Tampoco en matera de accesibilidad camina sino a pequeños pasos. Los inmuebles públicos, viviendas y garajes de autonomías o ayuntamientos, lucen las mayores deficiencias de accesibilidad para sus ocupantes, y ampliar el fondo de reserva comunitario es un paso que requiere ser complementado por un importante esfuerzo presupuestario.
Es inaceptable que la recuperación por necesidad de la vivienda no se haya fijado en el Auto de medidas provisionales. La firmeza de la sentencia de separación, divorcio o nulidad (95 Cc) hace previsible que con frecuencia se demore varios años la entrega o puesta a disposición del inmueble; como resulta de sumar la duración de la instancia al recurso, y a ello ahora una eventual casación. Los servicios sociales tardan con frecuencia varios años en emitir los informes sociales de menores. La ocupación en plazo de 30 días elimina suspicacias de fraude.
En ocasiones será aconsejable formalizar el contrato por algo más de 5/7 años, para excluir o extinguir la subrogación por fallecimiento del inquilino según el momento. Y ojo con los “okupas” que alquilan la vivienda no inscrita, que pueden jugar malas pasadas a los propietarios descuidados.
El “pacto” sigue teniendo su lugar e importancia. Un estudio adecuado sigue siendo importante para evitar conflictos o abusos. Por ello aconsejo el asesoramiento de un abogado, que está ausente de una comisión y siempre será objetico y experto al establecer los pactos.